Construcția unei case în București este un proces complex, cu etape interdependente, termene reale și o birocrație care poate surprinde orice beneficiar care se confruntă cu ea pentru prima dată. Rolul arhitectului nu este doar să deseneze planuri — este să coordoneze întreg traseul, de la analiza terenului până la autorizația de construire.
Acest articol detaliază etapele reale ale unui proiect de arhitectură rezidențială în București: ce se face, în ce ordine și de ce fiecare pas contează.
Etapa 0: Analiza terenului — înainte de orice schiță
Înainte de a trasa o primă linie pe hârtie, analizăm terenul în toate dimensiunile sale relevante pentru proiect:
- Orientarea cardinală și traiectoria solară — pentru a optimiza însorirea spațiilor principale și a respecta cerințele NZEB
- Vecinătățile construite — înălțimile existente, distanțele față de limite, potențialul de umbrire
- Reglementările urbanistice aplicabile — POT, CUT, regim de înălțime, retrageri impuse de PUZ/PUG
- Certificatul de urbanism — document obligatoriu care definește condițiile de construire pe parcela respectivă
- Studiul geotehnic — pentru determinarea tipului de fundație adecvat și a adâncimii de înghețare
Această analiză determină ce se poate construi pe teren și la ce standarde. Nicio soluție arhitecturală nu poate fi validă fără ea.
Etapa 1: Tema de proiectare și conceptul arhitectural
Definim împreună cu beneficiarul programul funcțional al casei: numărul de camere, relațiile dintre spații, preferințele de stil de viață, bugetul de construcție și așteptările estetice.
Pe această bază, dezvoltăm conceptul arhitectural — volumetria casei, organizarea nivelurilor, expresia fațadelor și relația cu exteriorul. Lucrăm pe variante și le discutăm până când beneficiarul se identifică cu direcția propusă.
Etapa 2: Proiectul pentru Autorizarea Construirii (D.T.A.C.)
D.T.A.C. este documentația tehnică necesară obținerii Autorizației de Construire de la Primăria sectorului sau a municipiului. Include:
- Proiect de arhitectură — planuri, secțiuni, fațade, memoriu tehnic
- Proiect de rezistență — calculele structurale și planurile de armare, realizate de inginerul structurist
- Proiect de instalații — electrice, sanitare, termice — realizate de inginerii de specialitate
- Memorii tehnice și avize de specialitate, inclusiv avizul ISU dacă suprafața o impune
Procesul de avizare în București durează, în medie, 60–120 de zile în funcție de sector și de complexitatea proiectului. Cunoașterea acestui traseu și a documentației corecte de la început reduce semnificativ riscul de respingere sau de solicitări suplimentare.
Etapa 3: Proiectul Tehnic (P.T.) și Detaliile de Execuție
Proiectul Tehnic este documentația pe baza căreia se construiește efectiv. Include detaliile de execuție pentru fiecare element structural și arhitectural — fundații, planșee, acoperiș, tâmplărie, finisaje exterioare.
Un Proiect Tehnic complet și bine coordonat între arhitectură, structură și instalații este singura garanție că antreprenorul construiește exact ce a fost proiectat — și că nu iei decizii pe șantier sub presiunea timpului și a banilor.
Etapa 4: Asistența tehnică pe șantier
Arhitectul nu dispare după semnarea autorizației. Asistența tehnică pe parcursul execuției — vizite periodice pe șantier, răspunsuri la solicitările constructorului, verificarea conformității execuției cu proiectul — este parte integrantă dintr-un serviciu de arhitectură complet.
La ICONIC Design, asigurăm asistență tehnică pe toată durata șantierului și coordonăm dialogul dintre beneficiar, antreprenor și proiectanții de specialitate.
Cât durează și cât costă un proiect de arhitectură rezidențială în București?
Durata procesului — de la prima discuție până la autorizație — este de regulă 4–8 luni, în funcție de complexitate și de viteza de avizare la Primărie.
Onorariul de proiectare arhitecturală (D.T.A.C. + P.T.) se situează, în medie, între 50–130 lei/mp construit desfășurat, în funcție de experiența biroului și de complexitatea proiectului. Proiectele cu standard de execuție ridicat și cerințe NZEB necesită o documentație mai amplă — și un proiectant mai implicat.
Ai un teren în București sau Ilfov și vrei să înțelegi ce se poate construi pe el? Contactează ICONIC Design pentru o analiză de amplasament.